Geheime vergadering gemeenteraad over Bramert-noord

Op 19 mei 2011 hield de Steinse gemeenteraad een besloten (geheime) vergadering over de bouwplannen in Bramert-noord. Maar geheimen lekken vaak uit, zo ook nu. Op 25 mei meldden de Limburgse kranten dat in die geheime vergadering besloten werd dat de gemeente 5,5 hectare grond gaat kopen voor een kleine 3 miljoen Euro. Men wil zo snel mogelijk beginnen met de bouw van 30-35 woningen. In totaal moeten er 400 woningen komen. Of de plannen door kunnen gaan hangt af van de Raad van State; die beslist binnenkort over het verzoek van het Graetheidecomité om het bestemmingsplan af te keuren.

Inmiddels is er meer uitgelekt over de geheime vergadering. Een punt van discussie was het slopen van woningen. Dat is verplicht; als er één woning gebouwd wordt moet er sinds 2010 ook één gesloopt worden. Stein zou, als alle bouwplannen doorgaan nog 1265 woningen moeten slopen (buiten degene die nu al op de slooplijst staan). Dat betekent dat meer dan 1 op de 10 woningen in Stein weg moet. Er zullen best een paar woningen in Stein rijp voor de sloop zijn, maar om de 1265 te halen zullen veel goede woningen gesloopt moeten worden. De gemeenteraad ziet het onzinnige hiervan echter niet in. Er zou ook ergens anders in de regio gesloopt kunnen worden, maar geen enkel andere gemeente zal dit doen (behalve misschien als Stein betaalt). En de woningcorporaties hebben al laten weten dat zij er niet aan beginnen. Ook een deskundige op dit gebied (prof. Eichholz van de Universiteit Maastricht) ziet hier grote problemen. De gemeente schuift dit probleem echter gewoon voor zich uit. Geen enkele projectontwikkelaar wil totnogtoe aan Bramert-noord meedoen. Men vindt het financiële risico veel te groot. De gemeente denkt er nu over om de eerste 30-35 kavels aan particulieren te verkopen. Wie dan opdraait voor de kosten van de sloop van 30-35 woningen is nog een raadsel.

Onderdeel van het plan is een nieuwe randweg westelijk van de A2 met erlangs een 7 meter hoge geluidswal. De gemeente hoopt dat anderen (Sittard-Geleen en de provincie) aan deze weg meebetalen want zelf kunnen ze het niet betalen. Echter Sittard-Geleen heeft wel andere problemen. Die staan echt niet met de geldbuidel klaar om Stein uit de nood te helpen. Een probleem waar bovengenoemde professor Eichholtz nog op wijst is de daling van de woningprijzen als er te veel gebouwd wordt. Hij raadt de gemeente dan ook aan nog eens zeer kritisch na te denken over de plannen. Anders zijn de huidige huizenbezitters de dupe. Ondanks al deze bezwaren en onduidelijkheden wil de gemeenteraad het plan doorzetten. Maar wel zo veel mogelijk in het geheim. Stel je voor dat de burgers er achter komen hoe er met hun belangen wordt omgegaan!

Het Graetheidecomité heeft de gemeenteraad schriftelijk verzocht om de stukken van de geheime vergadering openbaar te maken , waarbij de delen die de financiële positie van de gemeente kunnen schade eruit verwijderd mogen worden. De Raad heeft de brief "voor kennisgeving aangenomen". Dat wil zo veel zeggen als: hier gaan we geen antwoord op geven, gooi maar in de vuilnisbak. Alleen raadslid Govers was voor het openbaar maken van de stukken. Hij zelf was ook niet naar de geheime vergadering gegaan omdat hij het met de geheimhouding niet eens was. Op dit punt hulde voor dit raadslid! 

Beroepschrift Graetheidecomité tegen Bramert-Noord

De Stichting Graetheide Comité, gevestigd te Born aan de Hubertushof 1 in deze vertegenwoordigd door de heer Ir. H.J.M. Slangen, met het recht van vervanging, stelt als volgt: 

Appellant heeft kennis genomen van het vastgestelde bestemmingsplan  Bramert-Noord in de gemeente Stein d.d. 3 juni 2010. 

1. Ontvankelijkheid

De Stichting Graetheide Comité is op grond van haar statuten gerechtigd bezwaar en beroep aan te tekenen.

2. Appellant is het op de hierna volgende gronden oneens met het vastgestelde bestemmingsplan en komt hierbij binnen de gestelde termijn bij Uw Afdeling in beroep.

• Regiovisie Westelijke Mijnstreek 2009-2020

Het bestemmingsplan Bramert-Noord heeft betrekking op de realisatie van een nieuwe woonwijk in nu nog agrarisch gebied ten noorden van Urmond. Echter een van de uitgangpunten van de Regiovisie “Ruimte voor nieuwe generaties” is dat “het landschap minimaal dezelfde omvang behoudt en dat woningbouw en bedrijvenontwikkelingen binnen het bestaande bebouwde gebied moeten blijven” (blz 19). Alleen “als sprake is van een ontwikkeling van essentieel belang voor de realisatie van de speerpunten” kan hiervan afgeweken worden. Bramert-Noord is in ontwikkelopdracht 1 van deze Regiovisie opgenomen, maar dit betekent niet dat daarmee het project voldoet aan alle eisen die o.a. in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) en in de Regiovisie zelf zijn opgenomen. De Regiovisie stelt (blz.36) dat “de projecten nog nader uitgewerkt en geconcretiseerd moeten worden voordat kan worden beoordeeld of ze in aanmerking komen voor opname op de uitvoeringsagenda.”

Er wordt in het vastgestelde bestemmingsplan niet aangetoond dat woningbouw buiten het bestaande bebouwde gebied van essentieel belang is voor een van de speerpunten uit de Regiovisie; het Graetheide Comité is van mening dat die bijdrage zeker niet essentieel is. Immers onvoldoende blijkt uit de stukken dat voor het aantrekken van personeel ten behoeve van het speerpunt Hoogtechnologische bedrijvigheid de bouw van woningen in het buitengebied essentieel is. Eerder is het zo dat hiervoor het woonklimaat verbeterd moet worden door meer groen en natuur en hieraan doet het plan zelfs afbreuk. Ook voor het speerpunt Transformatie woningvoorraad is het plan contraproductief. De immense opgave om het toekomstige overschot aan woningen te slopen wordt er alleen maar door vergroot. Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) gaat er namelijk (sinds dec. 2009) van uit  dat in Zuid-Limburg tot 2030 het totale woningaantal met 16000 zal moeten afnemen. De in de regiovisie geschetste kwaliteitsverbetering door verdunning in de kernen kan zonder nieuwbouw in Bramert-Noord dus makkelijk worden bereikt. 

Een ander uitgangspunt van de Regiovisie en ook van het POL is dat vanwege de bevolkingskrimp geen sprake meer kan zijn van uitbreiding van de woningvoorraad en dat uitgegaan moet worden van het principe “één erbij, één eraf”. De Raad van Stein heeft in de op 12-6-2008 vastgestelde actualisatie van het woningbouwprogramma afgesproken dat dit principe ook voor Bramert-Noord geldt. De Regiovisie stelt verder dat “bouwen en slopen één integrale aanpak moet worden” (blz. 29). Die integrale aanpak ontbreekt volledig. Hoe en waar 400 woningen gesloopt zullen worden wordt in de plannen niet besproken. De kosten van deze sloop (naar schatting meer dan 40 miljoen Euro) zijn in het exploitatieplan niet opgenomen. De bedoeling is dat deze kosten door de woningbouwverenigingen (dus de huurders) worden gedragen, die hierdoor meebetalen aan de kosten van koopwoningen. Het ware juister de kosten te laten dragen door degenen die nieuwe woningen bouwen. Daarbij komt dat de Woningstichting Urmond (Bramert-Noord ligt in Urmond) geen enkele woning heeft die in de komende decennia gesloopt zou moeten worden. De gemeente wil de oplossing van dit probleem pas in de uitwerkingsplannen naar voren laten komen, maar dat is veel te laat omdat dan al veel kosten (o.a. de ontsluitingsweg) gemaakt zijn. De Woningstichting Urmond is tegen het plan Bramert-Noord, niet alleen om deze reden maar ook omdat men van mening is dat dit plan overbodig is 

Ook stelt de Regiovisie dat bij het bepalen van de behoefte aan woningen uitgegaan moet worden van een in 2009 uit te voeren regionaal woningmarktonderzoek. Dit onderzoek en de bijbehorende toekomstvisie is medio 2010 echter nog niet klaar. Dat de nieuwe woonmilieuvisie er nog niet is komt omdat de gemeenten/woningverenigingen zich voor de haast onmogelijke opgave gesteld zien om de sloop van een groot aantal woningen te financieren.

In de Woonmilieuvisie Westelijke Mijnstreek 2008 wordt geconstateerd dat de “harde” regionale plannen voor woningbouw een overcapaciteit van 1677 woningen kennen en dat dus niet alle plannen gerealiseerd moeten worden. Ook voor het suburbaan wonen (waartoe de Bramert gerekend wordt) wordt van een afname uitgegaan. Het plan zegt over de mogelijke groei in suburbaan wonen: “Evenals in het stedelijke woonmilieu moeten actuele demografische prognoses, in combinatie met een overzicht van de verwachte afname van het aantal woningen in het bestaande suburbane gebied, inzicht bieden in de behoefte aan realisatie van uitbreidingslocaties. De resultaten hiervan kunnen consequenties hebben voor de ontwikkeling van uitbreidingslocaties. Uitbreiding kan mogelijk alleen plaatsvinden indien dit een nieuw woonmilieu toevoegt en dus geen concurrentie biedt.” Ten aanzien van Bramert-Noord wordt in deze woonvisie gesteld dat dit door de regio afgewogen moet worden tegen alle andere plannen omdat ze niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. Deze regionale afweging heeft niet plaatsgevonden. Met name het feit dat in Sittard-Geleen in de binnenstad door sloop (o.a. van het ziekenhuis) grote terreinen braak liggen speelt hierbij een rol. De gemeente wil hier (terecht) woningen realiseren en die concurreren met Bramert-Noord. Ook het Rijk is niet overtuigd van de noodzaak van Bramert-Noord. In de vergadering van de PCOL (Provinciale Commissie Omgevingsvraagstukken Limburg) van 9-3-2009 is bij de bespreking van de Regiovisie door de ministeries van VROM, EZ en LNV gesteld: “Daarnaast dient op het punt van speciale woonmilieus naar de concurrentie tussen de oude ziekenhuislocatie en de uitleglocatie Bramert Noord (gedegen analyse van haalbaarheid van beide locaties alsmede in relatie tot elkaar lijkt gewenst).” Deze gedegen analyse ontbreekt in het bestemmingsplan volledig.

De actuele demografische cijfers zijn zelfs nog somberder dan die waar de Woonvisie 2008 van uit ging. Daardoor is het des te meer noodzakelijk om de plannen, conform de Regiovisie, te toetsen aan actuele inzichten met betrekking tot de woningbehoefte op langere termijn. Zonder een aan de recente demografische cijfers aangepaste woonvisie en een gedegen afweging tegen alle andere plannen in de regio is een beslissing dus niet verantwoord  en in strijd met de Regiovisie.

• Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL)

Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL-aanvulling Verstedelijking dd 18-12-2009) gaat er van uit dat bij realisatie van een nieuw cluster van woningen binnen de stedelijke ontwikkelingszones (P8) waartoe de Bramert behoort, dit afdoende gemotiveerd moet worden. In het onderhavige plan ontbreekt de bedoelde afdoende motivatie volledig. De POL-aanvulling Verstedelijking gaat er ook van uit dat bij realisatie van een nieuw cluster van woningen binnen de stedelijke ontwikkelingszones (P8)  het verlies van omgevingskwaliteit gecompenseerd moet worden door verbeteringen elders (blz. 56). In het onderhavige plan ontbreekt een voorstel voor compensatie geheel.

• Landschap

Het plangebied maakt deel van het Belvedèregebied Heuvelland. Dit heeft tot gevolg dat bij de ontwikkeling van Bramert-Noord behoud van unieke landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten gewenst is. De provinciale cultuurhistorische waardenkaart toont aan dat een gedeelte van het plangebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft. De conclusie in het bestemmingsplan is dan ook: “Bij de ontwikkeling van Bramert-Noord moet rekening worden gehouden met de unieke landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, zoals het schaalcontrast van zeer open naar besloten, het groene karakter en de oude bomenrijen. Met name de inpassing van cultuurhistorische elementen zoals de molen verdienen extra aandacht.”

In de plannen wordt echter op geen enkele manier duidelijk gemaakt dat die unieke kwaliteiten niet in ernstige mate verloren gaan. Niet alleen de bouw van 400 woningen maar ook de aanleg van een nieuwe randweg en van 7 meter hoge geluidswallen langs de gehele oostkant van het gebied zullen het karakter van het gebied dramatisch aantasten. De opmerking op blz. 10 van het plan dat er “geen aantasting van het buitengebied plaatsvindt” is dan ook volstrekt onjuist.

Het College van Rijksadviseurs waarschuwt in een recent advies (febr. 2010) voor het steeds verder volbouwen van Nederland. In de Randstad, maar ook elders moeten volgens hun rapport veel meer woningen worden neergezet binnen de bebouwde kom. ‘Verdichting’ of ‘binnenstedelijk bouwen’ is de enige manier om te voorkomen dat steeds meer groene ruimte in Nederland verdwijnt. Het rijk moet hier samen met decentrale overheden veel meer werk van maken, schrijft het College van Rijksadviseurs in het rapport Prachtig Compact NL. Volgens het Graetheide Comité zijn er in de regio, met name in Sittard-Geleen, zoveel mogelijkheden voor binnenstedelijk bouwen dat bouwen in een agrarisch buitengebied niet nodig is. De gemeenteraad van Sittard-Geleen deelt dit standpunt.

• Gelet op bovenstaande meent appellant dat gemeente Stein een onzorgvuldig en onvoldoende gemotiveerd besluit inzake het vastgestelde bestemmingsplan heeft genomen.

Graetheidecomité in beroep tegen goedkeuring bestemmingsplan Bramert.

De gemeente Stein heeft de zienswijze (bezwaren) van het Graetheidecomité tegen het bestemmingsplan Bramert-noord ongegrond verklaard. Er wordt in de reactie van de gemeente op onze zienswijze echter nauwelijks  op onze argumenten gereageerd. Zo stelt het Graetheidecomité dat het plan op 3 punten in strijd is met de Regiovisie. Volgens deze Regiovisie mag uitbreiding buiten de bebouwde kom alleen als dat essentieel is voor de speerpunten in de Regiovisie. Het antwoord van de gemeente is dat woningbouw in de Bramert een bijdrage levert aan de “transformatie van de woningvoorraad” maar maakt niet duidelijk waarom dit zo is.  Verder moet volgens de Regiovisie uitgegaan worden van een nieuw woningmarktonderzoek en moet tegelijkertijd een plan voor het slopen van 400 woningen op tafel liggen. De gemeente vindt dat dit later ook allemaal nog kan. Op dezelfde manier wordt op al onze bezwaren gereageerd; nergens wordt aangetoond dat onze bezwaren niet juist zijn. Het Graetheidecomité zal hiertegen dan ook in beroep gaan.

Gemeenteraad.

De gemeenteraad besprak uitvoerig het bestemmingsplan Bramert-noord maar ging daarbij niet in op de bezwaren van het Graetheidecomité. Wel maakten diverse raadsleden zich zorgen over de weerstand tegen het plan bij de bevolking en bij het Graetheidecomité. Diverse raadsleden (CDA en Govers) vinden dat ook nog aan de noordkant van de Louisegroeveweg gebouwd moet worden. Op die manier kunnen Berg en Urmond aan elkaar gebouwd worden vinden deze raadsleden. Anderen, waaronder wethouder Ie, vinden dat te ver gaan. CMB vindt dat het huidige plan het laatste uitbreidingsplan in Stein moet zijn. Er werd door diverse fracties op aangedrongen voorzieningen (scholen, sportvelden) van Berg en Urmond naar de Bramert te verhuizen. Zonder deze voorzieningen heeft het plan volgens raadslid Govers zelfs weinig zin. Een onderdeel van het plan is een randweg langs de A2 vanaf Urmond tot de Bergerweg. Dit om de Molenweg (waar woningen tot op de wegrand gebouwd worden) te ontlasten. Sommige raadsleden (DOS) vrezen dat de Randweg nog extra verkeer door Urmond gaat aantrekken. Het Graetheidecomité is daar ook bang voor. Volgens de gemeente zal de helft van het verkeer op deze weg doorgaand verkeer zijn. Het standpunt van D66 is erg merkwaardig. De partij gaat akkoord met het bestemmingsplan, maar “voor D66 is woningbouw in de Bramert-noord pas aan de orde als de noodzaak daartoe ondubbelzinnig vast staat”. Wethouder Ie zal binnenkort, op verzoek van enkel raadsleden, met het Graetheidecomité gaan praten.

Sloop 400 huurwoningen: wie betaalt dat?

Als in de Bramert 400 woningen gebouwd worden moeten er elders in de gemeente 400 worden afgebroken. Dat is provinciaal en regiobeleid, waar de gemeenteraad akkoord mee is gegaan. De woningverenigingen zullen dus huurwoningen moeten slopen. Door de gemeente wordt dan steeds Berg genoemd, maar het geldt ook voor Urmond. Over het algemeen zijn huurders niet blij als ze uit hun huis moeten en verplicht worden naar een duurdere woning elders te gaan. Dat zal hier niet anders zijn. Verder is de vraag wie de kosten hiervan zal betalen. Het gaat om minstens 60 miljoen Euro. Het Graetheidecomité heeft in een brief aan de gemeenteraad zijn zorgen hierover uitgesproken. We vrezen dat de huurders voor deze kosten zullen opdraaien. De gemeenteraad liet dit punt echter onbesproken. Na de raadsvergadering hebben we via e-mail nogmaals aan de raadsleden gevraagd wie dit gaat betalen. We hebben geen antwoord gekregen. Gelukkig is ook de woningvereniging Urmond fel tegenstander van het slopen van huurwoningen. Volgens hen vlodoen al hun woningen aan de eisen van de tijd.

Graetheidecomité tegen villawijk Bramert-noord ( plan uit 2010).

Het Graetheidecomité heeft in 2010 de volgende zienswijze (bezwaarschrift) tegen de plannen voor een villawijk in Bramert-noord (Urmond) ingediend.

Het Graetheidecomité wijst het ontwerp-bestemmingsplan “Bramert-Noord” af en is van mening dat in dit gebied geen woningbouw gerealiseerd moet worden. Hiervoor heeft het comité de volgende redenen.

1. De plannen zijn in strijd met c.q. voldoen niet aan de recente Regiovisie Westelijke Mijnstreek en het Provinciaal Omgevingsplan Limburg.
2. De plannen zijn een aanslag op een waardevol cultuurlandschap.
3. Door de plannen gaat landbouwgrond verloren.
4. De doelstelling van het plan, te weten “excellent wonen”, kan in dit gebied niet gerealiseerd worden.
5. Verdere verstedelijking gaat ten koste van de gezondheid van de inwoners.
6. De bouw van 400 luxe woningen verstoort de woningmarkt.

In het onderstaande wordt dit verder toegelicht.

Regiovisie en POL

Een van de uitgangpunten van de Regiovisie is dat “het landschap minimaal dezelfde omvang behoudt en dat woningbouw en bedrijvenontwikkelingen binnen het bestaande bebouwde gebied moeten blijven” (blz 19 Regiovisie). Alleen “als sprake is van een ontwikkeling van essentieel belang voor de realisatie van de speerpunten” kan hiervan afgeweken worden. In het ontwerp-bestemmingsplan wordt niet aangetoond dat er behoefte is aan een dergelijk aantal luxe woningen. De Regiovisie stelt dat bij het bepalen van die behoefte uitgegaan moet worden van een in 2009 uit te voeren woningmarktonderzoek. In de plannen wordt echter uitgegaan van reeds lang achterhaalde provinciale en regionale woonvisies. Ook wordt niet aangetoond dat woningbouw buiten het bestaande bebouwde gebied noodzakelijk is en van essentieel belang is voor een van de speerpunten uit de Regiovisie; het Graetheidecomité is van mening dat die bijdrage in elk geval niet essentieel is. Het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL-aanvulling 2009) gaat er van uit dat bij realisatie van een nieuw cluster van woningen binnen de stedelijke ontwikkelingszones (P8) waartoe de Bramert behoort, dit gecompensserd moet worden door verbeteringen elders. Letterlijk zegt het POL: Het Bestemmingsplan, met onderbouwende rapporten, dient de voorgenomen gebiedsontwikkeling als geheel afdoende te kunnen motiveren. In een dergelijke gebiedsontwikkeling dient de compensatie van verlies van omgevingskwaliteit reeds ingebakken te zijn. In het onderhavige plan ontbreekt zowel de bedoelde afdoende motivatie alsook een voorstel voor compensatie. 

Een ander uitgangspunt van de Regiovisie is dat vanwege de bevolkingskrimp geen sprake meer kan zijn van uitbreiding van de woningvoorraad en dat uitgegaan moet worden van het principe “één erbij, één eraf”. Uw Raad heeft in de op 12-6-2008 vastgestelde actualisatie van het woningbouwprogramma afgesproken dat dit principe ook voor Bramert-noord geldt. De Regiovisie stelt verder dat “bouwen en slopen één integrale aanpak moet worden” (blz 29). Die integrale aanpak ontbreekt volledig. Hoe en waar 400 woningen gesloopt zullen worden wordt in de plannen niet besproken.. 

Ook het Rijk is niet overtuigd van de noodzaak van Bramert-noord. In de vergadering van de PCOL (Provinciale Commissie Omgevingsvraagstukken Limburg) van 9-3-2009 is bij de bespreking van de Regiovisie door de ministeries van VROM, EZ en LNV gesteld: “Daarnaast dient op het punt van speciale woonmilieus naar de concurrentie tussen de oude ziekenhuislocatie en de uitleglocatie Bramert Noord (gedegen analyse van haalbaarheid van beide locaties + in relatie tot elkaar lijkt gewenst).” Deze gedegen analyse ontbreekt in het concept-bestemmingsplan volledig.

Behoud cultuurlandschap

In het ontwerp-bestemmingsplan wordt over de waarde van het cultuurlandschap onder meer het volgende gesteld. In de nota Belvedère is een aantal gebieden aangewezen die vanuit cultuurhistorie extra aandacht verdienen. Het plangebied maakt deel van het belvedèregebied Heuvelland. Dit heeft tot gevolg dat bij de ontwikkeling van Bramert-Noord behoud van unieke landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten gewenst is. De provinciale cultuurhistorische waardenkaart toont aan dat een gedeelte van het plangebied een hoge cultuurhistorische waarde heeft. De conclusie in het ontwerp-bestemmingsplan is dan ook: Bij de ontwikkeling van Bramert-Noord moet rekening worden gehouden met de uniekelandschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten, zoals het schaalcontrast van zeeropen naar besloten, het groene karakter en de oude bomenrijen. Met name de inpassingvan cultuurhistorische elementen zoals de molen verdienen extra aandacht. In de plannen wordt echter op geen enkele manier duidelijk gemaakt dat die unieke kwaliteiten niet in ernstige mate verloren gaan. Niet alleen de bouw van 400 woningen maar ook de aanleg van een nieuwe weg en van 7 meter hoge geluidswallen langs de gehele oostkant van het gebied zullen het karakter van het gebied dramatisch aantasten. De opmerking op blz. 10 van het plan dat er “geen aantasting van het buitengebied plaatsvindt” is dan ook onjuist.

Verlies landbouwgrond

De landbouw verliest in de regio veel grond, o.a. door de plannen voor de Grensmaas. De provincie heeft onlangs in de “Verklaring van Roermond” afspraken gemaakt om het grondverlies voor de landbouw zo veel mogelijk te beperken. Dit plan houdt daar in het geheel geen rekening mee. Wel staat op blz. 14 van het plan: “Ook is nadrukkelijk aandacht voor de toekomst van de agrarische sector en de nieuwe economische ontwikkelingen die zich voordoen op het platteland”, maar dit wordt nergens geconcretiseerd.

Doelstelling excellent wonen

Het ontwerp-bestemmingsplan gaat er van uit dat een “excellent en hoogwaardig woonmilieu” gerealiseerd moet worden. Bramert-noord moet volgens de gemeente een toplocatie worden die uniek is voor Limburg. In diverse publicaties worden genoemd: verwevenheid met het omliggende landschap, grote aantrekkingskracht op mensen van buiten Limburg en een zeer ruim opgezette landelijke omgeving. In werkelijkheid ligt de locatie pal langs de A2 met zicht op DSM, ingeklemd tussen A2 en Julianakanaal, aan de noordkant grenzend aan het waterbassin van de OPAC (30 ha) en aan de overkant van de A2 en de Bergerweg een mogelijke uitbreiding van DSM of andere industrie. In plaats van verweven met het omliggende landschap ligt het er volkomen van geïsoleerd. Bos is pas op kilometers afstand te vinden en ook winkelcentra en middelbare scholen zijn op kilometers afstand. Concreet zullen de volgende aspecten een zo grote negatieve impact op het woonklimaat hebben dat er geen sprake kan zijn van een excellent en hoogwaardig woonmilieu.

1. Het geluidsniveau van de A2 overschrijdt, ondanks de geluidswal,  de voorkeurswaarde van 48 dB(A) in bijna de helft van het gebied. Hiervoor is ontheffing nodig.
2. Het geluidsniveau van de industrie (DSM) zit in het hele gebied boven de norm van 50 dB(A), waardoor ontheffing nodig is. Een klein deel zit zelfs boven 55 dB(A), waardoor geluidsbeperkende maatregelen aan de woningen nodig zijn.
3. De geuroverlast ten gevolge van drie landbouwbedrijven overschrijdt de norm.
4. Ten aanzien van de veiligheid zijn volgens het ontwerp-bestemmingsplan extra veiligheidsverhogende maatregelen, zoals adequate vluchtwegen en voorzieningen voor bluswater nodig. Het hele gebied ligt namelijk binnen de 1% letaliteitsgrens. Ook de plannen voor CO₂-opslag onder het gebied zullen de veiligheidsgevoelens niet doen toenemen.
5. Het uitzicht naar het oosten wordt geblokkeerd door een 7 meter hoge geluidswal.

Verstedelijking en volksgezondheid

Stein staat net als Sittard-Geleen in de toptien van meest verstedelijkte gemeenten in Limburg. Het aantal woningen per km² ligt rond de 550, terwijl het gemiddelde in Limburg 209 is. Aangetoond is dat in dergelijke sterk verstedelijkte gebieden duidelijk meer gezondheidklachten (lichamelijke zowel als psychische) voorkomen dan in gebieden met minder dan 200 woningen per km². Onder jongeren komen in verstedelijkte gebieden ongeveer 50 % meer psychische klachten voor. Geluidsoverlast is een van de belangrijke oorzaken hiervan. Het aantal mensen dat zich minder gezond voelt is in Stein met 31,6 % het hoogste van Limbug. Het nog verder laten toenemen van de verstedelijking en het bouwen in een gebied waar vooraf al duidelijk is dat het geluisniveau boven de norm zal liggen gaat dus ten koste van de volksgezondheid.

Verstoring woningmarkt

Het huidige woningbouwprogramma van de Westelijke Mijnstreek tot 2010 kent een overcapaciteit van 1700 woningen. Vooral in de duurdere sector staan momenteel koopwoningen lang leeg. De bouw van 400 nieuwe woningen zal, ook als dit gefaseerd gebeurt, de woningmarkt verstoren omdat het plan niet voorziet in het tegelijkertijd slopen van een zelfde aantal woningen. Dit zal een negatieve invloed hebben op de verkoopprijzen van de bestaande woningen. Een bijkomend probleem is dat sloop van particuliere woningen niet mogelijk is. Sloop zal dus door de woningbouwverenigingen moeten gebeuren. Deze zullen dat moeten verrekenen in de huurprijzen, zodat uiteindelijk de huurders meebetalen aan de realisatie van een villawijk. 

Hieronder nog enkele sfeerimpressies van het gebied. Langs de autoweg komt een 7 meter hoge geluidswal.