Is woning kopen in Lindehagen (Urmond) verstandig?

In Bramert-noord (Urmond, gemeente Stein) is de bouw van 50 woningen gepland. Het nieuwbiuwplan heeft de naam Lindehagen gekregen. Op papier ziet het er aantrekkelijk uit. Er wordt zelf gesproken van heerlijk wonen in een groene en gezonde omgeving. Maar het plan Lindehagen in Urmond heeft enkele nadelen. De situatie wat betreft stank en geluid wordt door de deskundigen aanvaardbaar genoemd. Het is dus zeker niet wat je in een gezonde omgeving zou verwachten. De volgende informatie is afkomstig van onderzoek dat de gemeente over het plan in Urmond heeft laten uitvoeren.

Stank.

Op 100 meter afstand van Lindehagen ligt een melkveebedrijf met vergunning voor 328 koeien en kalveren en op 500 meter afstand ligt een varkensfokkerij. Vooral de laatste geeft regelmatig stankoverlast in de buurt. De deskundigen noemen de stankoverlast in het nieuwbouwplan “aanvaardbaar”. Volgens hun berekeningen zal ongeveer 12 % van de bewoners er overlast van ondervinden. De norm van 2 geureenheden wordt echter bij een aantal woningen overschreden. En die grens ligt al hoog want voor stank van industrie geldt een norm van 0,5 geureenheden. En Lindehagen zit ver boven 0,5 geureenheden. De GGD is ook van mening dat het nog net kan, maar het ligt volgens hen op de grens van wat aanvaardbaar is. Mensen met een bovengemiddeld reukvermogen zullen er dus zeker regelmatig last van hebben. En op een windstille zomeravond zal iedereen last hebben van de weeïge geur. Overigens is het uitgesloten dat die bedrijven nog uitbreiden. Een toename van de stank in de toekomst is dus niet te verwachten. Misschien leiden de stikstofmaatregelen op termijn voor een afname, maar dat is lang niet zeker.

Geluidsoverlast.

De geluidsoverlast van Chemelot is in het gebied Lindehagen 2 tot 3 dB hoger dan wat wenselijk wordt geacht (de voorkeursgrens van 50 dB). Het geluid van de Molenweg ligt 4 dB boven de grens. Dit betekent dat de gemeenteraad ontheffing moet geven voor het toelaten van meer geluidsoverlast (wat de gemeenteraad uiteraard ook gedaan heeft). Volgens het advies van deskundigen zal het geluidsniveau binnen in de woningen alleen aanvaardbaar (lager dan 33 dB) zijn als de gevels extra geïsoleerd worden. Daarnaast is er nog geluidsoverlast van de A2 die op 800 meter afstand ligt. Volgens RWS bedraagt het geluidsniveau hiervan in Lindehagen 46-50 dB (sterk afhankelijk van windrichting) terwijl de voorkeurswaarde 48 dB is.Metingen van het Graetheidecomité toonden aan dat bij sommige weersomstandigheden het geluid boven de 50 dB uitkomt. Gevreesd moet worden dat de geluidsoverlast in de toekomst nog sterk zal toenemen. In de Gebiedsvisie Omgeving Chemelot wordt uitgegaan van een verdubbeling van het verkeer rond Chemelot in de komende 10 jaar, voornamelijk door uitbreidingen op het bedrijventerrein. De A2 zal verbreed worden. En Chemelot wil de Oude Postbaan (oostelijk van de A2) afsluiten. Dit zal mogelijk leiden tot een nieuwe weg westelijk van de A2. Die zal in Lindehagen veel extra geluidsoverlast geven. Ook de uitbreidingen van Chemelot op de Lexhy kunnen tot extra geluid leiden. Bovendien wil de firma L’Ortye twee kilometer ten noorden van Lindehagen gedurende 15 jaar grind winnen en verwerken. De vrachtwagens (10 per uur) moeten naar de A2 en zullen extra overlast bezorgen.

Veiligheidsrisico’s

De Veiligheidsregio Zuid-Limburg heeft onderzoek gedaan naar de risico’s die voor Lindehagen van belang zijn. Het gaat dan om Chemelot (gevaarlijke gaswolken) en het vervoer van gevaarlijke stoffen over het Julianakanaal en de A2. De Veiligheidsregio adviseert een aantal maatregelen, maar kan die niet verplicht stellen. Zo zou van de muren aan de kant van het kanaal het metselwerk brandwerend moeten zijn. De ramen aan die kant moeten zo klein mogelijk zijn en binnen 315 meter van het kanaal ook van explosieveilig glas. De ventilatiesystemen in de woning moeten afsluitbaar zijn en de luchttoevoer zou alleen aan de noordkant van de woning moeten plaatsvinden. Dit omdat aan de noordkant geen gevarenbronnen zijn. Maar aan de noordkant ligt wel de varkensfokkerij! Ook zou de wijk meerdere toegangswegen moeten hebben om in geval van een calamiteit altijd een vluchtweg te hebben. In het plan is nu maar één toegangsweg voorzien.

Landelijk uitzicht?

De luxe woningen aan de oostkant van het nieuwbouwplan Lindehagen hebben een mooi uitzicht over het agrarisch landschap. Of dat zo blijft is de vraag. Het plan Bramert-noord maakt hier de bouw van nog 350 woningen mogelijk. Enkele partijen in de gemeenteraad (VVD en Steins Belang) zijn er voorstander van om deze ook te bouwen. Ook DOS, de belangrijkste partij in de Raad, sluit dit niet uit. Het plan voor de 50 woningen heet bij de gemeente niet voor niets Bramert-Noord fase 1. En het gebied ten noorden van de Louisegroeveweg is in beeld om er een perceel zonnepanelen te leggen.

Te veel woningen in Stein.

Stein heeft te maken met bevolkingskrimp. Verwacht wordt een afname van 5-10 % in de komende decennia. In de Omgevingsvisie Stein staat dat de leegstand in de gemeente zal toenemen tot 12,7% in 2040. Er zullen dan 1320 koopwoningen teveel zijn. Vooral aan woningen in de middenklasse en de hogere prijsklasse zal een  overschot ontstaan. Het verkopen van een woning zal tegen die tijd niet makkelijk zijn en dit zal zeker invloed hebben op de verkoopprijs. Dit probleem speelt niet in b.v. de gemeente Sittard-Geleen, waar de krimp veel geringer zal zijn. Er is wel behoefte aan woningen voor jonge starters en voor ouderen, maar niet aan eengezinswoningen. Het "Atelier Romain" concludeerde dit en presenteerde dat in september aan de gemeenteraad. 

Alle informatie van de gemeente over het plan Lindehagen in Urmond en de uitgevoerde onderzoeken naar o.a. stank en lawaai vindt u op Ruimtelijkeplannen.nl  Klik daar in de rechterkolom op ducumenten.

Informatie over het verwachte woningoverschot vindt u in de Omgevinsvise Stein op blz 126

In juli 2024 werd het aantal woningenteruggebracht naar 40 omdat de duurdere woningen onverkoopbaar bleken te zijn.

Toch woningbouw in Bramert-noord?

Op 22 februari 2018 besloot de Steinse gemeenteraad om de plannen voor woningbouw in Bramert-noord weer op te pakken. Vier jaar geleden werden die plannen door toedoen van de gemeenteraadsfractie CMB in de ijskast gezet. Nu heeft de raad een bedrag van € 100.000 uitgetrokken om de plannen weer op te pakken. Het gaat nu om 50 woningen; eerder waren er 300 woningen gepland. Het voorstel om geld uit te trekken voor dit plan werd ondersteund door alle partijen behalve CMB en D66.
Het onderzoeksbureau Atrivé heeft vorig jaar op verzoek van de gemeente de behoefte aan woningen onderzocht en kwam in december 2017 met een rapport. De conclusie is dat er in 2026 maximaal 20 extra woningen nodig zijn (bovenop wat er al gepland is), maar dat het net zo goed mogelijk is dat er dan 60 te veel zijn. Bovendien moeten er dan 20-50 woningen gesloopt worden omdat het anders zeker te veel wordt. Men schat dat 90-180 nieuwe medewerkers van Chemelot in Stein willen wonen, maar voor deze groep denk de onderzoekers dat er voldoende woningen aanwezig zijn. Ook voor jonge starters op de woningmarkt zijn er voldoende woningen, maar de kwaliteit laat soms te wensen over. Voor vitale ouderen die een woning tot € 220.000 zoeken is de keus volgens de onderzoekers te beperkt, maar of die naar Bramert-noord willen verhuizen is onduidelijk.
Op 21 maart zijn er weer verkiezingen voor de gemeenteraad. De partijen VVD en Steins Belang pleiten in hun verkiezingsprogramma’s voor woningbouw in Bramert-noord. DOS wil dat ook als het tenminste financieel haalbaar is. Het CDA vindt dat na een zorgvuldige afweging van alle belangen op basis van een gedegen onderzoek - financieel en anderszins - beperkte bebouwing van het gebied tot de mogelijkheid behoort. De PvdA zegt er in haar verkiesingsprogramma niets over, maar stemde in de Raad in met het beschikbaar stellen van € 100.000 voor de plannen. CMB is voor behoud van een groen Bramert-noord en continuering “stand still principe” totdat aantoonbare en gefundeerde noodzaak aanwezig is voor ontwikkeling. Progressief Stein (opvolger van D66) vindt het niet gewenst om nu een onderzoek te doen naar bouwen in Bramert-noord en vreest leegstand en verloedering van de bestaande woningen. Progressief Stein is trouwens de enige partij in Stein die in het verkiezingsprogramma pleit voor het groen houden van Graetheide.
Het Graetheidecomité heeft het meeste vertrouwen in CMB en Progressief Stein als het gaat om het tegenhouden van onverantwoorde uitbreidinsplannen. Dat blijkt uit de verkiezingsprogramma’s en uit hun opstelling in de afgelopen 4 jaar.
Als u ook tegen deze plannen bent overweeg dan om op CMB of Progressief Stein te stemmen. Dat is de beste manier om nog wat groen over te houden ten noorden van Urmond.

Sinti-kamp Bramert-noord gaat niet door!

In december 2014 heeft de gemeente Stein het bestemmingsplan Bramert-noord aangepast, om de bouw van 6 woningen voor Sinti's mogelijk te maken.De LLTB is bij de Raad van State in beroep gegaan tegen de plannen. In een tussenuitspraak in december 2015 zegt de Raad van State dat de gemeente de plannen beter moet motiveren. Het gaat dan vooral om het punt dat het niet zeker is dat de bouw van 400 woningen in het gebied doorgaat. Als dat niet doorgaat liggen de Sinti-woningen in het buitengebied. De gemeente moet duidelijk maken waarom dat niet anders kan en aantonen dat de landbouw daar geen nadeel van heeft.. De gemeente heeft tot april 2016 de tijd hiervoor.

Op 3 augustus 2016 deed de Raad van State uitspraak. De bouw van de woningen mag niet doorgaan. De reden is dat de raad het gebied als buitengebied beschouwt en volgens de eigen besluiten van de Steinse raad mogen in het buitengebied geen wonningen gebouwd worden.

 Zienswijze Ontwerp-bestemmingsplan "Louisegroeveweg-Bramert-Noord"

Het Graetheidecomité wil bij deze haar zienswijze geven met betrekking tot het ontwerp bestemmingsplan Louisegroeveweg-Bramert-Noord. Wij zijn onaangenaam verrast dat de uiteindelijke keuze voor de realisatie van de 6 woningen midden in het open landbouwgebied is gevallen. Blijkbaar heeft u alleen de leefbaarheids-problematiek van Berg mee laten wegen en heeft u geen boodschap aan de aantasting van het buitengebied. Er zijn meerdere redenen waarom wij vinden dat dit geen goede locatie is voor het Sinti-kamp.

• Wij betwijfelen of alle alternatieve locaties wel goed zijn onderzocht. De onderbouwing hiervan vinden wij onvoldoende. Er is slechts één locatie binnen het bebouwde gebied in de keuze betrokken (langs de Molenweg) en hiervan was het op voorhand duidelijk dat die ongeschikt zou zijn. Alternatieven, bv aan de Paalweg, zijn niet meegenomen. Het lijkt er op dat eigendom van de grond van de gemeente doorslaggevend is geweest voor deze locatie. Het lijkt er daarom op dat er sprake is eigendomsplanologie.

• Het bestemmingsplan wordt gelijk als ontwerp ter inzage gelegd. Voor-overleg met belanghebbende partijen is niet georganiseerd. Hiermee mist u een kans om tot betere oplossingen te komen.

• De ontwikkeling van Bramert-Noord als luxe woningbouwlocatie wordt door de ontwikkeling van het Sinti-kamp definitief onrealiseerbaar. De door uw Raad geaccordeerde doelstelling van het Regionaal Structuurplan Wonen om hier een uniek woonmilieu te realiseren dat gekenmerkt wordt door een ruime verkaveling in een groene omgeving en met een brede toepassing van Duurzaam Bouwen wordt nu onmogelijk. Dit is geen consequent beleid.

• Het plan druist in tegen elke vorm van goede ruimtelijke ordening door een van de grootste aaneengesloten open gebieden in de gemeente op te offeren voor woningbouw. Stein is toch al schaars bedeeld met groen buitengebied. In de gemeente staan tegenover elke hectare bebouwd terrein 2 hectare buitengebied, terwijl dat gemiddeld in Limburg 9 hectare is (bijna 5 keer zo veel dus). De in de Structuurschets Stein beloofde duurzame inrichting van de buitengebieden, gericht op behoud en versterking van de waarden van landschap, natuur en ecologie blijft op die manier een loze belofte. Het was beter geweest om met dit plan aan te sluiten aan de rand van de bebouwde kom.

• Het versnipperd aanleggen van een nieuwe woonfunctie in het buitengebied is in strijd met het principe van zuinig ruimtegebruik. Het POL 2006 schrijft voor dat op stedelijke ontwikkelingszones (P8) pas beroep zal gedaan worden indien de verstedelijkingsvraag niet binnen het bestaand stedelijk gebied opgelost kan worden. Indien nieuwe stedelijke ontwikkelingen niet binnen het stedelijk gebied kunnen worden opgelost, zullen conform het POL, ontwikkelzones worden aangewezen direct grenzend aan het bestaande stedelijk gebied. Van overleg met de provincie hierover (dat vermoedelijk toch wel heeft plaatsgevonden) ontbreekt in de stukken elke informatie.

• Uit de geluidsberekeningen blijkt dat het verwachte geluidsniveau van zowel de A2 als van Chemelot precies gelijk is aan de maximale waarde waarvoor ontheffing kan worden gegeven, nl. resp.53 dB (A2) en 55 dB (Chemelot). Welk een gelukkig toeval! Als een van deze getallen ook maar 1 dB hoger zou zijn uitgevallen zou een geluidswal nodig zijn. De berekende waarde voor de A2 komt uit op 57 dB, maar mag i.v.m. verwachte toekomstige verbeteringen aan auto's met 4 dB gekort worden. Uit de stukken blijkt echter niet dat ook rekening is gehouden met de toekomstige ontwikkelingen op de A2, zoals uitbreiding naar 3 rijstroken en toename van het verkeer door o.a. de aanleg van de Randweg Parkstad en de tunnel in Maastricht. Ook de verwachte uitbreiding van de Chemelot-campus zal tot meer verkeer leiden. Dit dient in de berekeningen meegenomen te worden. Ook verbaast het ons dat voor de eerder geplande villawijk wel een geluidswal noodzakelijk werd geacht en voor dit kamp (dat nog dichter bij de A2 ligt dan de geplande villa's) niet. Overigens dient nog met aanvullend akoestisch onderzoek aangetoond te worden dat het binnenniveau van de woning de wettelijke norm niet overschrijdt. Zou dat het geval zijn dan leidt dat tot extra kosten. De gecumuleerde geluidbelasting  (A2 en Chemelot samen) bedraagt 58 dB. B&W moet beoordelen of dit aanvaardbaar is. Het rapport van Antea zegt hierover: "Naar ons oordeel levert cumulatie van geluid geen buitensporig slechte geluidsituaties op, waarmee het vaststellen van een hogere waarde gerechtvaardigd is." Antea gaat er dus van uit dat alleen een buitensporig slechte geluidsituatie tot maatregelen moet leiden, maar onderbouwt deze uitspraak niet. Een beslissing van B&W over de toelaatbarheid van deze cumulatie ontbreekt bij de stukken.

• De LLTB geeft in haar zienswijze nog een groot aantal bezwaren die specifiek op de landbouwbedrijven betrekking hebben. Wij herhalen deze argumenten hier niet, maar ondersteunen ze volledig.

Bramert-noord uitgesteld.

In het coalitie-akkoord uit 2014 van DOS, CMB en CDA is een uitvoerige passage over Bramert-noord opgenomen, die u hieronder kunt lezen.

Bramert Noord
In Bramert Noord ligt nog een programma voor de bouw ca 350 woningen.
Binnen onze gemeente zijn nog heel wat inbreidingsmogelijkheden voorhanden op basis van zogenaamde harde plannen in een toch al zwaar overspannen woningmarkt.
Bij particuliere eigenaren binnen onze gemeente zijn nog plm. 100 bouwkavels voorhanden. Daarnaast is er nog capaciteit binnen de vastgestelde bestemmingsplannen Kattekop en Kanaalboulevard van respectievelijk 44 en 87 woningen. En ten slotte staan er op de woningmarkt nog ca 280 woningen te koop
Dat vraagt om een zeer terughoudend beleid daar waar het gaat om nieuw te ontwikkelen uitbreidingsplannen voor woningbouw. Wat Stein betreft is dit met name aan de orde bij de verdere
ontwikkeling van het gebied Bramert Noord. De komende 4 jaren zullen binnen dit gebied dan ook geen verdere activiteiten gaan plaatsvinden om over te gaan tot de exploitatie van dit gebied.
Dit geldt overigens niet voor de eerder door de gemeenteraad genomen beslissing met betrekking tot de herhuisvesting van de doelgroep Sinti's, welke nu nog gehuisvest zijn in Berg a/d Maas, Achter de Hegge.
Wat de volkshuisvesting betreft zal het accent dan ook wat woningbouw betreft zich de eerstkomende planperiode van 4 jaar enkel gaan beperken tot het benutten van de nog aanwezige restcapaciteit binnen het Centrum, Kattekop en Kanaalboulevard en zo nodig van de overige inbreidingsplannen.
Omdat het beoogde volume binnen het plangebied Bramert Noord niet meer haalbaar zal zijn is aan een bijstelling van de aanvankelijke exploitatieverwachting niet meer te ontkomen. In het ongunstigste geval zal dit de begroting van de gemeente Stein structureel 2 ton per jaar negatief gaan beïnvloeden.
Wel dient de verkeersveiligheid van het zuidelijk deel van de Molenweg bezien te worden ook in relatie met de reconstructie van de Raadhuisstraat. De nieuwe woningen aan de Molenweg zijn kort bij deze weg gesitueerd omdat de Molenweg in het kader van de ontwikkeling van Bramert Noord een 30 km zone zal worden. Er zullen gepaste verkeersmaatregelen getroffen te worden voor dit deel van de Molenweg om de veiligheid te garanderen.
Naast deze problematiek zal met de projectontwikkelaar van Kanaalboulevard nadrukkelijk gesproken moeten worden over de verdere afwerking van het plan zowel wat betreft de geplande of te wijzigen soort woningen als de afwerking van de aangelegde straten.

Verkiezingsdebat over Bramert-noord, maart 2014

Op 12 maart organiseerde het Graetheidecomité in Urmond een verkiezingsdebat over de bouwplannen in Bramert-noord. Hieronder het verslag hiervan dat in De Limburger en het Limburgs Dagblad verscheen.

Enquete woningbouw Bramert-noord.

De gemeente Stein wil doorgaan met de bouwplannen in Bramert-noord. Er is een plan uitgewerkt voor de bouw van de eerste 40-50 woningen. Die komen te liggen in de ZW-hoek van het terrein. Het wordt een exclusief wijkje, door groenstroken gescheiden van de Molenweg en de woningen langs de Maalsteenstraat. Vanaf de Molenweg komen er twee toegangslanen en de percelen worden 500-1000 vierkante meter groot. Het wijkje wordt rijkelijk voorzien van bomen en ander groen. Het totale plan Bramert-noord gaat op langere termijn uit van maximaal 400 woningen.

Op de twee andere nieuwbouwlocaties (Kattekop en Kanaalboulevard)  in Urmond liggen nog tientallen bouwkavels leeg en er is geen zicht op wanneer daar nog verder wordt gebouwd. In een gesprek met het Graetheidecomité stelde wethouder Heuvelmans dat dit geen zaak voor de gemeente is. Dat moeten de projectontwikkelaars maar zelf uitzoeken, zei hij. De gemeente heeft geld gestopt in Bramert-noord en wil dat terugverdienen. Ook al blijven de bewoners van Kattekop en Kanaalboulevard tegen verwaarloosde bouwpercelen aankijken en wordt onnodig weer een stuk groen buitengebied opgeofferd.

Het Graetheoidecomité heeft een enquete gehouden waaraan 275 mensen deelnamen. De uitslag was: 

 Onderstaande foto's laten zien hoeveel plaats er nog is op de Kanaalboulevard (links) en de Kattekop (rechts).

In 2014 komt plan voor Bramert-noord.

Wie gedacht had dat de gemeente Stein Bramert-noord wel zou vergeten komt bedrogen uit. De gemeente werkt hard aan de eerste bouwfase (30-50 woningen) die aan de kant van de Molenweg moet komen. Binnen enkele weken neemt B&W een besluit hierover. In het eerste kwartaal van 2014 wordt dan een stedenbouwkundig plan gemaakt en een exploitatieplan voor die eerste fase en worden ook de financiële mogelijkheden (en hopelijk ook de onmogelijkheden) van het hele plan van 400 woningen bekeken. Voor de zomer moet de gemeenteraad dan beslissen. Dat gebeurt dan door de in maart nieuw gekozen gemeenteraad, Bent u tegen bouwen op Bramert-noord let dan op welke partijen vast willen houden aan het onnodig bouwen in het groene buitengebied.

In 2012 heeft de gemeente een onderzoek laten doen naar de vraag of er wel behoefte is aan woningbouw in de Bramert. De resultaten van het onderzoek zijn nog steeds geheim. Het Graetheidecomité heeft twee keer een verzoek ingediend met een beroep op de wet Openbaarheid Bestuur en ook twee keer een gesprek met wethouder Heuvelmans hierover gehad, maar het rapport blijft geheim totdat de gemeenteraad gaat besluiten over Bramert-noord.

Aan de Kanaalboulevard en op de Kattekop liggen nog veel bouwplaatsen braak en er is nog geen zicht op wanneer daar iemand gaat bouwen. Hoe het mogelijk is om dan te beslissen om ook nog in het buitengebied te gaan bouwen is ons volstrekt een raadsel. Het Graetheidecomité blijft van mening dat 350 woningen bouwen in een krimpregio tot grote problemen gaat leiden. En hoge sloopkosten! In Stein dendert de bouwtrein voort. Is dat wat men noemt “tunnelvisie”?

Ramen moeten open in gemeentehuis Stein

De gemeenten in de Westelijke Mijnstreek zijn sinds 2010 verplicht voor elke woning die gebouwd wordt er ook een te slopen. Bij de behandeling van het exploitatieplan Bramert-noord in augustus j.l. stelde de gemeente Stein dat voor de eerste fase van Bramert-noord “de taakstelling van 1 woning erbij = 1 woning eraf reeds gehaald is”. Eerder had de gemeente bij de Raad van State al beweerd dat er contracten waren voor de sloop van ongeveer 100 woningen als compensatie voor de bouw op Bramert-noord.Het Graetheidecomité heeft met een beroep op de Wet Openbaarheid Bestuur gevraagd hoeveel woningen dit betreft, welke woningen als compensatie gesloopt werden c.q. worden en wie voor de sloopkosten opdraait. De gemeente weigert de vragen te beantwoorden. Een fatsoenlijke reden hiervoor geeft men niet. Op 18 februari heeft de gemeente tegenover een journalist toegegeven dat het niet waar is dat de sloop al geregeld is. Men heeft de Raad van State, de gemeenteraad en ons dus gewoon belogen.Ook had het Graetheidecomité gevraagd om een overzicht van alle sinds 2010 gebouwde en gesloopte woningen. De gemeente stelt in haar antwoord dat ze geen overzicht van gebouwde en gesloopte woningen heeft. De gemeente vindt het blijkbaar zelf niet nodig om overzicht te houden over wat ze aan het doen is.Het Graetheidecomité heeft daarom zelf wat onderzoek gedaan. In de periode 2010-2012 zijn er 188 woningen opgeleverd. In 2013 zullen er nog 82 gerealiseerd worden. Voor de periode daarna zijn er nog 147 gepland (die overigens pas gebouwd worden als er genoeg kopers zijn). Totaal dus 417 nieuwe woningen. En dan tellen we de 97 woningen die aan de Kanaalboulevard nog gebouwd zouden kunnen worden niet eens mee. Dit hele plan ligt stil (ondanks dat de wegen al klaar zijn) omdat er geen projectontwikkelaar te vinden is die hier aan wil beginnen.

Wat slopen betreft: sinds 2010 zijn 69 woningen gesloopt en er staan er 132 op de planning. Totaal dus 201 woningen. Stein moet dus nog 216 woningen zoeken die gesloopt kunnen worden. Desondanks beweert men de sloop voor de eerste fase van Bramert-noord al gehaald te hebben. Deze bewering is dan ook volkomen ongeloofwaardig. Als het waar zou zijn zou men toch gewoon kunnen zeggen welke woningen het betreft.Ook de gemeenteraad is niet op de hoogte. De raad heeft geen overzicht van de bouw- en sloopplannen en vraagt er ook niet naar. Ze steekt liever de kop in het zand in plaats van de problemen onder ogen te zien. Of misschien denkt men: we gaan gewoon door met bouwen en het moet een knappe jongen zijn die ons ooit dwingt tot slopen. Daarbij vergeten ze dan wel dat de afspraak om evenveel te slopen als te bouwen gemaakt is om te voorkomen dat de huizenprijzen (ook die van hun eigen huizen) nog verder gaan dalen.Ondanks het feit dat de verkoop van woningen op de Kattekop en in het centrumplan nauwelijks op gang komt en voor de Kanaalboulevard zelfs helemaal stil ligt blijft men geld stoppen in het maken van plannen voor Bramert-noord.De opstelling van de gemeente is volledig in strijd met het coalitieakkoord, waarin staat dat de coalitiepartijen het vertrouwen van burgers in de politiek willen vergroten door hen vooraf goed te informeren en actief te betrekken bij de voortgang.

Het Graetheidecomité bestaat uit burgers en spreekt namens honderden burgers uit de gemeente Stein. En toch worden die burgers niet geïnformeerd, niet actief bij de plannen betrokken en niet serieus genomen. De gemeente zou zeker in de kwestie Bramert-noord eens moeten informeren hoe de burgers erover denken. In Urmond is in elk geval nauwelijks een burger te vinden die het met de plannen eens is. Als de coalitie echt het vertrouwen in de politiek wil vergroten zullen ze de ramen van het gemeentehuis eens moeten openzetten zodat de regentengeur er uit kan waaien en het geluid van de burger ook binnen te horen is. 

Gemeente komt toch met gevraagde informatie.

Het Graetheidecomité heeft tegen de weigering van de gemeente om informatie te verschaffen bezwaar gemaakt. Voordat de Commissie Bezwaar en Beroep van de gemeente een uitspraak kon doen kwam de gemeente al terug op haar weigering. Na twee gesprekken met de wethouder en enkele ambtenaren hebben we nu een groot deel van de gevraagde gegevens gekregen en van de rest is afgesproken wanneer we die krijgen. Uit die gegevens blijkt dat de bewering van de gemeente dat de sloopdoelstelling voor de eerste fase van Bramert-noord al gehaald is niet waar is. Het gemeentebestuur heeft dat bij de Raad van State beweerd en ook in het exploitatieplan van Bramert-noord staat deze leugen.Uiterlijk in september zal B&W een nota naar de gemeenteraad sturen hoe het verder met Bramert-noord moet. Men ziet zelf waarschijnlijk wel in dat een plan voor 350 woningen niet realiseerbaar is.Belangrijk is ook dat de provincie vanaf 1 juli gaat beslissen welke woningbouwplannen nog door kunnen gaan. Tot nu toe konden de gemeenten hier zelf over beslissen, maar de provincie is van mening dat de gemeenten veel te veel willen bouwen. De provincie stelt een aantal strenge voorwaarden, o.a. dat voordat er gebouwd wordt eerst de sloop keihard geregeld moet zijn. Verder stelt de provincie nog een groot aantal eisen aan nieuwbouwprojecten. Bramert-noord kan volgens ons hier nooit aan voldoen. De gemeente denkt echter dat die eisen niet voor Bramert-noord gelden. We zullen zien wie er gelijk heeft. 

Reacties op plan Bramert-noord

De plannen voor woningbouw in Bramert-noord leidden tot een groot aantal reacties o.a. op diverse websites. U vindt die reacties hieronder.   

• ---

  Gemeente Stein verkwanselt geld en belangen van haar inwoners. De rekening van dit wanbeleid zullen de inwoners nog gepresenteerd krijgen, maar dan zijn de daders allang verdwenen!
  Hopelijk zullen de inwoners beseffen dat het nog niet te laat is ( 1 minuut voor twaalf )en in actie komen om onze “bestuurders” te doen stoppen met hun onzalige en geldverkwistend e megalomane plannen.
  Uiteindelijk zullen de inwoners ook op de blaren komen te zitten en niet de “bestuurders”! 
• Laten we hopen dat dit 'waanzin-plan' nooit wordt uitgevoerd. Niemand zit hier op te wachten. IK heb in elk geval nog geen enkele positieve reactie gehoord van de inwoners van Urmond zelf. Hopelijk gebruikt het voltallige gemeentebestuur zijn verstand; dit is pure grootheidswaanzin. Belachelijk!
• één erbij = één eraf, niet? Welke 400 gaan "we" slopen???? Dat de regionale politiek zich daar maar eens over uitspreekt!M.i. blijkt hieruit dat de RVS een verlengstuk van de overheid is. Opdoeken die club. Ik mis de verkeerssituatie cq bereikbaarheid: Probleem afsluiten Molenweg. Toename verkeer op de Raadhuisstraat.Wat mij tegen de borst stuit is dat mensen uit hun woningen gejaagd zullen worden (er moeten immers 400 woningen gesloopt worden) teneinde voor anderen plaats te maken. Waar moeten die 400 gezinnen die nu in de Westelije Mijnstreek wonen naartoe??? Daar wordt met geen woord of gesproken! Die zoeken het maar zelf uit, voor hun wordt geen nieuwe woonbuurt aangelegd. Nee, dat gebeurt alleen voor hoogopgeleiden van elders.
• Wie betaalt hier eigenlijk belasting??? Dat zijn nu niet die onbekenden van ver weg, maar de mensen die nu hier wonen. Voordat er voor onze burgers een goed alternatief is mag er wat mij betreft geen woning gesloopt worden en zeker geen woning gebouwd worden voor die rijken in spe.
• Als het de slechtste huizen zijn die ze gaan slopen dan zijn dit over het algemeen huizen die in de sociale sector vallen. Dus moeten de nieuwe woningen ook in de sociale sector gebouwd worden. Dat wil zeggen dat mensen zoals ik, die met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning zitten nergens naar toe kunnen.
• Eén erbij, één eraf geldt niet alleen voor het aantal, maar ook voor het type. Dat betekent dat je niet sociale huurwoningen kunt slopen en koopwoningen kunt bouwen. Uitzondering geldt voor woningtypes waar geen vraag meer naar is.
• Bramert-Noord wordt een villawijk. De huizen zijn vooral bedoeld voor de nieuwe kenniswerkers bij Chemelot. Alhoewel ik me afvraag of zij wel op die plek willen wonen. Als je genoeg te besteden hebt, ga je wel mooier wonen dan daar! Daarnaast ben ik het ook eens met de stelling dat het veel te veel woningen zijn, zeker voor de al erg volgebouwde gemeente Stein! Vraag me af of de behoefte überhaupt wel is onderzocht. Lijkt erop dat dit gewoon een 'doordrukkertje' is.
• Leuk wonen, in je villa ingeklemd tussen de geluidswal van de snelweg, het kanaal, graetheide (straks chemelot?) en een marginale dorpsuitbreiding zonder karakter (nieuw-urmond). Welke mafketel heeft ooit bedacht dat deze plek potentie heeft als "hoogwaardig" woonmilieu???? Zeker weer zo'n zogenaamd objectief artifarti architectenbureautje dat incapabele wethoudertjes naar de mond praat om nog iets van opdrachtjes binnen te slepen!
• Wellicht een optie: 2 woningen weg en 1 erbij met nu eens een wat grotere tuin. In Nederland is grond werkelijk belachelijk duur dus de tuin in verhouding van het huis erg klein. Voor de prijs van 1 m2 grond in Sittard-Geleen koop ik 15 m2 grond of meer op veel plaatsen in Duitsland en België. Dus krijgen van die gedrochtige wijken zoals Hoogveld waar de huizen bijna opgestapeld staan. Moet je eens kijken naar de ''villa's'' aan de Dordogne, in de Haese in Geleen. Werkelijk helemaal geen ruimte om de huizen heen! Daarvoor betaal je toch geen 4 à 5 ton? Zoiets zal in Urmond ook wel gebouwd worden. Dan zijn de villa's in Hoogveld een verademing! Bovendien, stel dat je nou als 'kenniswerker' vanuit de Randstad naar Limburg komt om hier bij Chemelot te werken. Ga je dan wonen in nota bene Urmond...?! Laat me niet lachen, die mensen hebben veel liever een mooie stadsvilla in Maastricht, tenminste een omgeving met allure. Dat stukje naar Chemelot elke dag is dan een lachertje. Koopwoningen bouwen heeft geen zin, de mensen de er in zouden moeten trekken moeten eerst van hun oude woning af, iets wat in de huidige markt een hele bevalling is. Starters maken geen kans, dus deze woningen blijven leeg staan of men zou het grootste gedeelte moeten bouwen in de huursector. 
• We willen Sittard-Geleen interessanter maken voor jonge gezinnen. Bovendien zouden we willen dat jantje modaal graag in deze gemeente zou willen komen wonen.
  In plaats van de nadruk te leggen op een probleem (een voor een bijv.) zouden we ook kunnen inzetten op het binnenhalen van bedrijvigheid, scholing en voorzieningen waardoor de jonge Sittardenaren en Geleentenaren kunnen blijven. Niet gedwongen worden om naar Eindhoven en verder te trekken en zodoende een gat achterlaten. De krimp, daar doen we zelf aan mee...
  En dan maken we ons druk om 400 woningen in Stein. Terwijl dat ons afleidt van het daadwerkelijke probleem.
• Mensen vertrekken ook uit deze gemeente omdat er een enorm te kort is aan huurwoningen voor mensen met een inkomen van meer dan 33000€. Kopen is op het moment geen optie dus waarom geen huurwoningen bouwen met de optie om te kopen als het beter gaat? Verder moet Den Haag het verbod voor woningenverenigingen om buiten de sociale sector te bouwen opheffen.
• Er moeten ook 400 woningen gesloopt worden. Kosten 50-100 miljoen. Wie gaat dat betalen?Daar zullen wij als belastingbetaler en huurder voor moeten opdraaien. En de bestaande huizen worden nog moeilijker verkocht en minder waard.
• De 400 woningen die gesloopt moeten worden, moeten dan wel in de zelfde klasse vallen als de nieuwbouw, anders heeft slopen geen zin. Iemand die nu in woning zit met een lage huur kan op enkele uitzonderingen daar gelaten, nooit overgaan naar een woning die vele male duurder is. Als de projectontwikkelaar de kosten van de sloop moet betalen (en doorberekenen aan de koper) krijgt hij geen enkele woning verkocht. En wat gesloopt gaat worden zullen de goedkopere huurwoningen zijn. Particuliere woningen slopen is onmogelijk.Dus de beginners op de woningmarkt zijn de dupe.
• Zou dit dan toch doorgaan, hetgeen toch heel jammer zou zijn voor "ons groen"wat toch al niet zoveel is in onze gemeente. Zo links en rechts hoor ik toch geluiden dat niemand daar happy mee is. Ik ook niet.Stein moet minstens 2 miljoen bezuinigen om de aangegane verplichtingen te kunnen betalen !!!! ( denk aan nieuw zwembad ( is dit nodig ???,genoeg zwemwater in streek dus alleen prestige over de rug van ons burgers) en de rente voor de grondaankopen uitbreidingsplan Bramert-Noord, waar de komende 20 jaar niets gebouwd zal worden , maar wel rente voor zal moeten betaald worden ! Dit colege en bestuur van de gemeente Stein brengt ons inderdaad aan de bedelstaf met alle gevolgen van dien.
• De grondaankopen in dit gebied door de gemeente Stein met geleend geld zullen Stein(lees de burger) aan de bedelstaf brengen ! Er is toch geen zinnig mens die gelooft dat hier de eerste 15 jaar gebouwd wordt ! In de tussentijd moet wel door de burgers van Stein de rente ( vele miljoenen ) betaald worden.
• 

Raad van State keurt Bramert-noord goed!

Het Graetheidecomité heeft van de Raad van State geen gelijk gekregen in haar beroep tegen het bestemmingsplan Bramert-noord. De Raad van State is van mening dat de bouwplannen passen in het provinciale en regionale beleid. Er is volgens de Raad behoefte aan nieuwe koopwoningen in Stein! En het plan heeft volgens de Raad van State slechts geringe gevolgen voor het landschap.

Op één punt is de Raad het met het Graetheidecomité eens: er zal voor elk nieuw gebouwd huis een bestaand huis moeten worden afgebroken. De Raad van State vindt echter dat dit nu nog niet in detail geregeld hoeft te worden. In de uitwerkingsplannen, die nog gemaakt moeten worden, moet dat geregeld zijn. De Raad stelt dat niet is gebleken dat de Woningcorporaties hier niet aan mee zullen betalen en dat er al afspraken zijn gemaakt hierover. De Raad van State gelooft dus de leugens van de gemeente, die dat bij de zitting beweerde. Terwijl de Woningstichtingen toch in een brief aan de gemeente hebben gesteld dat ze niet meebetalen. De Raad Van State stelt desondanks dat “gewaarborgd is dat bij de uitwerking van het plan met de vereiste sloop rekening zal worden gehouden”.

De gemeente Stein kan dus vooruit met de plannen. Maar of ze ooit werkelijkheid worden is de vraag. De sloop van 400 woningen zal de gemeente nooit kunnen betalen. En als de Woningstichtingen de belangen van de huurders in het oog houden zullen die er ook niets aan betalen. Zelfs voor de Randweg die in het plan zit is er nog niet voldoende geld. De gemeente denkt dat de Regio mee betaalt. Het Graetheidecomité zal zijn best doen om dat te voorkomen. Dat het plan in de huidige tijd niet realistisch is blijkt ook uit het feit dat men tot nu toe geen enkele projectontwikkelaar gevonden heeft die mee wil doen. Bovendien zijn er geruchten dat een behoorlijk groot aantal gemeenteraadsleden het plan inmiddels ook niet meer ziet zitten.

De gemeente Stein heeft deze veldslag gewonnen maar de oorlog nog zeker niet! Bij de vaststelling van de uitwerkingsplannen hebben we nog voldoende mogelijkheden om de plannen onderuit te halen.

Hieronder de informatie die het Graetheidecomité aanvullend op het beroep nog bij de Raad van State had ingediend als reactie op het verweer van de gemeente.

Naar aanleiding van het verweerschrift van de gemeente Stein dd. 10-1-2011 aangaande het bestemmingsplan “Bramert-noord” willen we u het volgende in overweging geven.

Regiovisie en Woonmilieuvisie Westelijke Mijnstreek

Verweerder stelt dat Bramert-noord als hotspot is aangewezen in de Woonmilieuvisie en dat daarna in de Regiovisie de afweging tussen alle hotspots is gemaakt. Deze afweging is bij de totstandkoming van de Regiovisie (waar het Graetheidecomité bij betrokken was) echter niet gemaakt. De Regiovisie is niet meer dan een verzameling projecten die nader uitgewerkt moeten worden. Voor alle projecten in de Regiovisie geldt dat later pas beoordeeld zal worden of ze in aanmerking komen voor uitvoering. De Regiovisie geeft ook een aantal criteria voor deze afweging; het project moet b.v. een grote bijdrage leveren aan het realiseren van speerpunten van de regio (blz. 21 [1]). Het feit dat Bramert-noord in de Regiovisie genoemd wordt wil dus niet zeggen dat “de bouw van woningen in een groen gebied is afgewogen tegen de voordelen van deze locatie”, zoals verweerder stelt.

De eerste beoordeling van de projecten uit de Regiovisie heeft plaatsgevonden bij het opstellen van het Meerjaren Uitvoerings Programma (MUP april 2010) en het bijbehorende investeringsprogramma 2010-2013 van de Regio. Bramert-noord komt hierin niet voor. Dit wordt bevestigd in de in 2011 vastgestelde Structuurvisie Wonen WM 2011. Hierin wordt gesteld (voetnoot 2, blz. 49) dat Bramert-noord (nog) niet voldoet aan de kwaliteits-voorwaarden die de regio stelt.

De Regiovisie stelt verder (blz. 10) dat woningbouw binnen het bestaande bebouwde gebied moet plaatsvinden; hiervan kan alleen worden afgeweken als dit essentieel is voor de realisering van de speerpunten uit de Regiovisie. Op geen enkele manier is door verweerder aangetoond dat die essentiële noodzaak aanwezig is. Onze constatering dat Bramert-noord niet essentieel is voor het bereiken van de regiodoelstellingen wordt door verweerder overigens niet eens bestreden; gesteld wordt alleen dat het erbij aansluit. Bij de bewering van verweerder dat het plan aansluit bij de Regiovisie “omdat er geen overschot aan woningen wordt geproduceerd” wordt uit het oog verloren dat de transformatie van de woningvoorraad ernstig bemoeilijkt wordt doordat er 400 woningen extra gesloopt moeten worden.

Verweerder stelt dat uit het Woononderzoek 2009 (blz. 7) blijkt dat Bramert-noord bijdraagt aan de transformatieopgave voor de woningvoorraad. Dit is onjuist; Bramert-noord wordt alleen genoemd in een rijtje potentiële projecten die een kwaliteitsverbetering tot doel hebben. Een beoordeling van de plannen valt buiten het kader van het Woononderzoek. Overigens wordt in dit onderzoek de behoefte aan duurdere koopwoningen overschat omdat de respons op het onderzoek slechts 30 % was en aangenomen is dat degenen die niet reageerden dezelfde behoefte aan verandering hadden als degenen die wel reageerden. Bovendien wordt uitgegaan van een erg hoge welvaartsgroei (1,5 % per jaar).

Dat grote uitbreidingslocaties als Bramert-noord  niet nodig zijn volgt o.a. uit de volgende punten.

• De Woonmilieuvisie 2008 constateert dat er tot 2020 slechts een zeer beperkte groei in aantal woningen nodig is en dat dit betekent dat er nauwelijks of geen ruimte is voor ontwikkeling van grootschalige nieuwbouw- / uitbreidingslocaties en dat actuele demografische gegevens eerst inzicht moeten geven in de behoefte. (blz. 20 en 45).
• De Woonmilieuvisie stelt verder (blz. 15) dat in 2030 het aantal woningen in de Westelijke Mijnstreek gelijk moet zijn aan dat in 2006. Het aantal woningen voor de groep < 70 jaar (de ouderen zullen in het algemeen niet behoren  tot de doelgroep voor Bramert-noord, n.l. excellent wonen met zeer ruime verkaveling) moet met 6000 afnemen.
• In de sector suburbaan wonen wordt in de periode tot 2025 een afname va 3 % (630 woningen) verwacht (blz. 65 Woononderzoek 2009).
• Projectontwikkelaars zijn niet bereid risicodragend te participeren in Bramert-noord, ondanks de vele gesprekken die de gemeente met diverse projectontwikkelaars voerde.
• Een groot deel van de in Bramert-noord te realiseren woningen zijn vrijstaande woningen. Echter in de Westelijke Mijnstreek is hieraan geen gebrek zoals blijkt uit de prijsontwikkeling in 2010. De prijs van de meeste woningtypes steeg licht; die van de vrijstaande woningen daalde met meer dan 8% (Woonmonitor Limburg 2010 van de provincie). Eind 2010 stonden 531 vrijstaande woningen in de WM leeg en bedroeg de gemiddelde verkooptijd 48 maanden, tegen ca 10 maanden voor andere woningtypen.

Verweerder stelt verder dat de woningcorporaties “het voorgaande” volledig ondersteunen (blz. 3 van het verweer), daarmee suggererend dat de woningcorporaties het plan Bramert-noord ondersteunen. De woningcorporaties in de Westelijke Mijnstreek waren ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan echter tegen het plan en zijn dat nog steeds. In hun zienswijze t.a.v. de concept Woonmilieuvisie 2011 verwoorden de Samenwerkende Wooncorporaties Westelijke Mijnstreek (SWWM) dit als volgt: “Uitbreidingslocaties Bramert-Noord te Urmond en Sittard-Zuid, met daarin opgenomen vlek C/ De Haese, zijn naar de mening van het SWWM niet opportuun. Argumentatie van Bramert-Noord is volstrekt niet overtuigend (genoemd als hot spot in de Woonmilieuvisie en regiovisie), wetende dat de regio gelijktijdig uitspreekt dat inbreiding gaat voor uitbreiding.”

Verweerder stelt dat in het Woononderzoek 2009 (blz. 8) aangetoond wordt dat Bramert-noord bijdraagt aan het aantrekken van hoogwaardige kenniswerkers. Dit is onjuist; het Woononderzoek stelt slechts zeer algemeen dat het woonklimaat van positieve invloed kan zijn op het vestigingsklimaat en toont zeker niet aan dat Bramert-noord hiervoor essentieel is.

Ook vanuit de uitvoerders van het speerpunt “Innovatieve Bedrijvigheid” (DSM, Universiteit Maastricht en provincie) is nooit gesignaleerd dat voor de Chemelot-campus extra woningbouw nodig zou zijn. Het “Masterplan 2010-2020 Consortium Chemelotcampus” wijdt een paragraaf aan externe infrastructuur & gebiedsontwikkeling (par.7.5), maar signaleert geen tekort aan woningen voor de nieuwe medewerkers. De Chemelotcampus streeft naar een groei met 1000 mensen in 10 jaar. Deze groei is makkelijk op te vangen, mede omdat het overwegend jongeren betreft die aan een stedelijk woonmilieu de voorkeur zullen geven.

Verweerder stelt (blz. 2) dat in de Regiovisie is vastgesteld dat Bramert-noord een toplocatie is vanwege de zeer extensieve verkaveling en de verweving met het omliggende landschap. Dat deze zinsnede in de Regiovisie is opgenomen wil echter niet zeggen dat daarmee aan alle voorwaarden dienaangaande in de Regiovisie en de Woonmilieuvisie is voldaan. De Woonmilieuvisie 2008 stelt strikte voorwaarden aan een dergelijke toplocatie. Gesteld wordt (blz. 20) dat er mogelijk ruimte is voor een kleinschalig uniek woonmilieu dat nergens anders voorkomt en door ontwerpers van naam wordt ontwikkeld (blz. 21). Het gaat dan niet om grote aantallen woningen, zegt de Woonmilieuvisie, en de locatie moet zeer zorgvuldig gekozen worden. De Woonmilieuvisie (bijlage hotspots, blz. 22) stelt verder dat het om een uniek woonmilieu moet gaan dat nergens anders voorkomt en in heel Midden- en Zuid-Limburg niet te vinden is. Het moet gaan om zeer ruim opgezette woonmilieus bijvoorbeeld rond een thema (golfbaan, wellness). Bij de doelgroepen worden genoemd captains of industry en senioren die rust en ruimte willen. Dit volgens de Regiovisie en Woonmilieuvisie vereiste unieke en exclusieve woonmilieu wordt middels het bestemmingsplan Bramert-noord echter niet gerealiseerd. Dat de locatie verweven is met het landschap is pertinent onjuist. Het gebied ligt ingeklemd tussen Julianakanaal, A2 en aan de noord- en oostkant terreinen die door de provincie voor industrie gereserveerd zijn. Aan de oostzijde zal het gebied worden afgesloten door een 7 meter hoge geluidswal waar de pijpen, koeltorens en fakkels van Chemelot bovenuit torenen. Het geluidsniveau van zowel verkeer als industrie ligt boven de wettelijke voorkeurswaarde, zodat een ontheffing nodig is. Verder ligt het gebied binnen de 1% letaliteitsgrens van Chemelot, wat extra veiligheidsmaatregelen vereist. Bovendien ligt er op minder dan 500 m. een varkensfokkerij. Allerminst een kwaliteit waarmee “captains of industry” aangelokt worden.

Dat Bramert-noord een locatie met zeer extensieve verkaveling is die uniek is voor Midden-  en Zuid-Limburg is eveneens niet juist. Van de 400 geplande woningen is 40 % vrijstaand, met een gemiddelde perceelsgrootte van circa 500 m². Voor de vrijstaande woningen wordt deels uitgegaan van een bebouwingsdichtheid van 10-15 woningen/ha en deels van <15 wo/ha. De huidige dichtheid wat betreft suburbaan wonen in de regio is 7,5 wo/ha.  De verkaveling is dus vergeleken met de bestaande suburbane bebouwing in de Westelijke Mijnstreek vrij intensief. In Zuid-Limburg zijn legio locaties te vinden met een royalere verkaveling. De overige 60 % van de geplande 400 woningen voldoen nog veel minder aan de vereiste van een voor Zuid en Midden Limburg uniek woonmilieu. Bovendien merkt het Woononderzoek 2009 op (blz. 37) dat “veel potentiële vertrekkers de regio willen verlaten omdat zij rust en ruimte zoeken”. Dit gebrek aan ruimte is in de Westelijke Mijnstreek veel meer een factor die het woonmilieu negatief beïnvloedt dan een gebrek aan woningen. De gemeenten Sittard-Geleen en Stein hebben resp. 37% en 31% bebouwd oppervlak, terwijl het gemiddelde van Limburg 12,5 % is. Bramert-noord verkleint het gebied met “rust en ruimte” en is daardoor contraproductief voor het aantrekken van mensen naar de regio.

De Woonmilieuvisie 2008 wijst er ook op (blz. 50) dat er in een aantal dorpen zuidelijk van de lijn Sittard-Stein ruimte is voor excellente woonmilieus binnen de bestaande bebouwing. Deze streek is wat natuur betreft veel beter geschikt voor excellent wonen; hier begint namelijk het Nationaal Landschap Zuid-Limburg. Niet aangetoond is dat daar niet voorzien kan worden in de behoefte aan exclusief wonen. De Regiovisie stelt ook (blz. 24) dat een goede analyse van wat de vereiste excellentheid in de ogen van de beoogde gebruikers inhoudt de basis moet zijn voor plannen voor een excellent woonmilieu. Die analyse ontbreekt tot op heden. De conclusie hieruit is dat het onderhavige bestemmingsplan o.a. door de grootschaligheid en de dichte bebouwing niet leidt tot een toplocatie zoals bedoeld is in de Woonmilieuvisie 2008 en de Regiovisie.

Een ander punt in de Regiovisie is dat “bouwen en slopen één integrale aanpak moet worden” (blz. 18, punt 3). Verweerder stelt (blz. 3) dat er met de woningcorporaties prestatieafspraken zijn gemaakt over sloop en nieuwbouw, maar vergeet te vermelden dat de afspraken over sloopplannen alleen betrekking hebben op compensatie van door de corporaties nieuw te bouwen huurwoningen. In hun zienswijze t.a.v. de concept Woonmilieuvisie 2011 verwoorden de Samenwerkende Wooncorporaties Westelijke Mijnstreek (SWWM) hun standpunt over compensatie van Bramert-noord en Sittard-zuid als volgt: “Als beide uitbreidingsplannen in de voorgenomen omvang gerealiseerd worden vraagt dit om een (extra) sloopopgave. Het lijkt erop dat de regiogemeenten verwachten dat vooral de corporaties een evenredig aantal woningen uit exploitatie nemen. Het SWWM kijkt hier heel anders tegenaan. De corporaties willen deze uitbreiding straks niet als (extra) rekening gepresenteerd krijgen.”

Verweerder stelt verder dat concretisering van de sloopopgave in het kader van de uitwerkingsplannen plaats moet vinden. Het Woononderzoek 2009 maakt echter duidelijk dat er in de koopsector nog geen oplossing in zicht is voor de vraag hoe het principe “bouwen en slopen één integrale aanpak” gerealiseerd kan worden. De Structuurvisie Wonen WM 2011 bevestigt dit. Het is een specifiek probleem, stelt het Woononderzoek 2009 op blz. 45, waarvoor in de (nabije) toekomst een oplossing moet worden gevonden. Men vreest het ontstaan van overschotten in de koopsector. Als enige (kostbare) oplossing ziet de Woonvisie vooralsnog het opkopen van “overbodige woningen” door de overheid. Financieel is het voor de gemeente Stein echter onmogelijk de kosten hiervan te betalen, zeker gezien het feit dat de overige gemeenten in de regio niet zullen meebetalen. Verweerder verwijst verder naar een nog in te richten regionaal sloop/herstructureringsfonds. Dit fonds is echter bedoeld voor de periode na 2020 als het totale woningaantal moet afnemen. Er is dan sloop nodig ook als er geen nieuwe woningen gebouwd worden.

Als alle bouwplannen van de gemeente Stein gerealiseerd worden moeten er 1467 woningen gesloopt worden, dit is meer dan 10 % van alle woningen. Voor slechts 202 woningen is een afspraak met de woningcorporaties gemaakt (brief aan de Raad dd 9 juni 2011). Daar bovenop komt nog de invloed van de dalende bevolking. Stein verwacht tot 2040 een afname van enkele duizenden inwoners (op een totaal van 26.000). Tekenend is dat in 2010 de afgesproken sloop in Stein niet gerealiseerd is (volgens Woonmonitor Limburg 2010: 124 woningen gebouwd, geen enkele gesloopt).

Niet onderzocht is verder of het voor sloop benodigde aantal “overbodige woningen” (woningen die niet meer aan de kwaliteitseisen voldoen) in de gemeente Stein wel aanwezig is; dit mag met recht betwijfeld worden. Het is duidelijk dat een dergelijke sloopopgave de mogelijkheden van de gemeente ver te boven gaat. Uiteraard zullen andere gemeenten een tegenprestatie vragen als zij sloopcontingenten beschikbaar stellen. De kosten hiervan zijn in het plan niet meegenomen. Het uitstellen van het oplossen van dit probleem totdat de uitwerkingsplannen gemaakt worden is onverantwoord, zeker gezien het feit dat de woningcorporaties niet aan sloop ter compensatie van de bouw van koopwoningen mee willen werken. Het risico is groot dat de voorinvesteringen in Bramert-noord (de ontsluitingsweg met de bijbehorende grote landschappelijke schade) voor niets zijn als later blijkt dat de sloopplannen (en dus de bouwplannen) niet gerealiseerd kunnen worden. In feite is het plan economisch onuitvoerbaar omdat geen zicht is op een mogelijkheid om de sloopkosten te betalen. Dit te meer daar de financiering van de randweg, die zwaar op de exploitatie van Bramert-noord drukt, voor de helft door derden betaald zou moeten worden en er tot op heden geen financiering voor dit deel gevonden is. Het project is zonder bijdragen van regio of provincie niet haalbaar te maken. Een goed beeld van de risico’s van het project geeft een vertrouwelijke notitie die in mei 2011 aan de gemeenteraad gestuurd is. Ondanks ons beroep op de Wob en op de gemeenteraad is de notitie niet openbaar gemaakt.

Concluderend kan gesteld worden dat:

1. het feit dat het plan Bramert-noord in de Regiovisie en de Woonvisie regelmatig wordt genoemd als potentiële locatie voor excellente woningen niet wil zeggen dat er op enig moment door de Regio een afweging in het voordeel van Bramert-noord heeft plaatsgehad;
2. niet aangetoond is dat voldaan is aan de eis dat de bouw van woningen buiten het bestaande bebouwde gebied essentieel is voor een van de speerpunten van het Regiobeleid;
3. Bramert-noord niet voldoet aan de vereiste uit de Regiovisie en de Woonmilieuvisie 2008 dat een nieuwe woonlocatie alleen positief beoordeeld kan worden als het om een kleinschalig excellent en uniek woonmilieu gaat;
4. niet aangegeven is hoe het uitgangspunt dat bouwen en slopen één integrale aanpak moet zijn, gerealiseerd zou kunnen worden.
5. het financiële kader (kosten randweg) en de sloopopgave zijn randvoorwaardelijk voor de haalbaarheid van het project en over beide punten is er nog in het geheel geen oplossing gevonden. 

2. Provinciaal Omgevingsplan Limburg

Voor de in het POL gestelde eis dat een nieuw woningcluster binnen P8 voldoende gemotiveerd moet worden verwijst verweerder naar een reactie van de provincie die op haar beurt weer verwijst naar pagina 52 van de toelichting op het bestemmingsplan. De daar gegeven motivering (die overigens pas werd toegevoegd nadat VROM te kennen gaf dat de motivering onvoldoende was) luidt: “Gezien de karakterschets van het gebied is inbreiding onwenselijk, aangezien hier enerzijds geen grootschalige locaties binnen bestaand stedelijk gebied beschikbaar zijn om aan de vraag te kunnen voldoen en anderzijds een verdere verdichting van het bestaand stedelijk gebied niet in overeenstemming is met de kenschets van het gebied.” Naar onze mening is deze motivering volstrekt onvoldoende. Niet aangetoond wordt dat een grootschalig project van 400 woningen noodzakelijk is en ook niet dat in de regio onvoldoende inbreidingsmogelijkheden van de gevraagde kwaliteit aanwezig zijn. Uit de Woonmilieuvisie 2008 blijkt dat er meer dan voldoende mogelijkheden zijn.

Voor verdere motivering van de noodzaak om in P8 te bouwen verwijst de provincie verder naar de Woonmilieuvisie 2008 waar Bramert-noord zou zijn “aangemerkt als een categorie 1 plan en dus op kwantiteit en kwaliteit beoordeeld” (bijlage 1). In de Woonmilieuvisie 2008 is een dergelijke categorie-indeling echter niet te vinden, evenmin als de genoemde beoordeling. Overigens is in tegenstelling tot de provincie ook verweerder van mening dat in de Woonmilieuvisie geen definitieve keuze voor Bramert-noord is gemaakt; het is daarin alleen genoemd als hotspot (blz. 2 van het verweerschrift). Van belang is dat de Woonmilieuvisie 2008 stelt (blz. 51) dat de in de visie opgenomen hotspots niet persé ingevuld moeten worden en dat er eerst een keuze gemaakt moet worden uit de lijst met hotspots (blz. 52).

Verweerder stelt verder dat Bramert-noord in samenspraak met de provincie tot stand is gekomen. De verslagen van dit overleg met de provincie worden door de gemeente echter niet openbaar gemaakt; wel stelt de gemeente (in een brief aan het Graetheidecomité d.d. 18-8-2011) dat “daarin geen standpunt van de provincie staat ten aanzien van de ontwikkeling van Bramert-noord in relatie tot provinciaal beleid”. De provincie stelt in een mail van 9-8-2011 aan het Graetheidecomité (bijlage 2): “dat de provincie geen goedkeurende rol meer heeft in het kader van RO-procedures. Wij beoordelen de plannen op provinciaal belang en bezien of er geen provinciale belangen in het geding zijn. Het plan is in de loop der tijd dusdanig aangepast dat aan onze opmerkingen in de zienswijzen tegemoet is gekomen, reden waarom wij ook geen beroep hebben ingesteld.” Op een vraag van het Graetheidecomité of de provincie vindt dat het bouwen in P8 voldoende gemotiveerd is komt geen duidelijk antwoord. De provincie stelt alleen (volkomen ten onrechte)  dat “in de Regionale Structuurvisie Wonen het plan Bramert Noord ook is verankerd”.

Uit het voorgaande blijkt dat de provincie zich onvoldoende in het plan verdiept heeft om te kunnen beoordelen of het aan de vereisten in het POL voldoet. Nergens wordt dus voldoende gemotiveerd waarom bouwen in de P8-zone nodig is.

Het POL-GVK stelt dat “Ingezet wordt op het programmatisch transformeren van de bestaande woningvoorraad naar de toekomstige gewenste kwaliteiten en samenstelling. De nog te realiseren nieuwe woningen in steden en dorpen staan in dienst van en dragen bij aan deze transformatieopgave”(blz. 27). Het POL-GVK stelt verder (blz. 30) “Van belang hierbij is echter dat de gemeente(n) in hun structuurvisie expliciet een visie opnemen op de wisselwerking tussen nieuwe woningen en de herstructurering/transformatie van verouderde gebieden.” Deze visie ontbreekt en verweerder toont niet aan dat Bramert-noord bijdraagt aan deze transformatie.

Het bestemmingsplan Bramert-noord loopt vooruit op een aantal beslissingen die eerst genomen hadden moeten worden. Het POL 2006 stelt (blz. 6.3-10) dat er een bestuurlijk gedragen regionale woonvisie moet zijn met hierin een programma van projectgebieden dat de komende 5 jaar (2011-2015) wordt aangepakt en een plan op hoofdlijnen gericht op de periode na 2015. Deze visie is in 2011 verschenen (Structuurvisie Wonen WM 2011). Hierin wordt nog steeds geen keuze gemaakt voor een programma van projectgebieden. Wel wordt hierin gesteld (voetnoot blz. 49) dat Bramert-noord nog niet voldoet aan de kwaliteitsvoorwaarden die de regio stelt. Het POL 2006 stelt verder (blz. 6.3-11) dat aan de hand van de provinciale en regionale woonvisies tussen de Provincie, Regio en gemeenten, en woningcorporaties op uitvoering gerichte meerjarige regionale woningbouwafspraken gemaakt moeten worden die een programma bevatten van projectgebieden die de komende 5 jaar (2011-2015) worden aangepakt. Deze woningbouwafspraken ontbreken tot op heden.

De conclusie uit voorgaande is dat het plan Bramert-noord in strijd is met het in het POL geformuleerde beleid ten aanzien van bouwen buiten de bestaande bebouwing (in P8). Met name een onderbouwing van het feit dat op grote schaal woningbouw in een P8-gebied noodzakelijk is ontbreekt. Ook een regionale woonvisie  met hierin een programma van projectgebieden dat de komende 5 jaar (2011-2015) wordt aangepakt ontbreekt, zowel in de Woonmilieuvisie 2008 als in de Structuurvisie Wonen WM 2011.

3. Landschap

Verweerder stelt verder dat Bramert-noord niet als groen buitengebied kan worden beschouwd. De definitie van P8 in het POL luidt echter: “Het perspectief  Stedelijke ontwikkelingszone (P8) omvat landbouwgebieden tussen het bestaand stedelijk gebied en de grens stedelijke dynamiek rondom iedere stadsregio. Deze zones bieden allereerst plaats aan mensgerichte natuur zoals stadsparken, multifunctioneel bos, openluchtrecreatie en sportcomplexen.” Het is dus duidelijk dat dit in principe groen buitengebied is. In het bestemmingsplan en het verweerschrift wordt op geen enkele manier duidelijk gemaakt dat de hoge cultuurhistorische waarde die het gebied volgens de provincie heeft niet in ernstige mate verloren gaat. Het gaat dan niet om enkele kleine landschapselementen (fruitweide, bomen langs Louisegroeveweg) maar om het landschappelijke geheel. Het schaalcontrast van zeer open naar besloten gaat verloren en een goede inpassing van de molen is onmogelijk. De onderstaande foto die is gemaakt vanaf de noordrand van het gebied toont aan dat door woningbouw in dit gebied de kwaliteit van het landschap onherstelbaar beschadigd wordt. Ook de aanleg van een nieuwe weg en van 7 meter hoge geluidswallen langs de gehele oostkant van het gebied zullen het karakter van het gebied dramatisch aantasten. Verder stelt verweerder dat het een globaal plan betreft, waarin geen plaats is voor de exacte uitwerking van de natuurwaarden. Dit is juist, maar net omdat het een globaal plan is zou ook een globale visie opgenomen moeten worden over de mate van aantasting van de natuurwaarden en de mogelijkheden om deze te beperken. De constatering in het bestemmingsplan (blz. 10) dat er ”geen aantasting van het buitengebied plaatsvindt” maakt duidelijk dat de natuurwaarden bij het opstellen van het plan niet serieus zijn genomen.